收藏 产业地产乱象丛生成投资新宠 成功关键在定位

        “华夏幸福的净资产收益率已经超过万科，在A股地产中排位靠前。”12月20日，同策咨询与研发中心产业地产总监褚莉在一个名为“地产人看申城”的大型研讨、考察活动上向数十位开发商透露了房地产行业的最新动态。

　　据她透露，类似华夏幸福、联东这样的产业地产商，周转率甚至已经超过住宅开发商。

　　产业地产商取得了比住宅更高的收益率，也因此吸引了很多地产商进入。传统房企包括万达、龙湖、复地、绿地、富力、陆家嘴、合生创展、珠江投资等大开发商均已涉足产业园区运营领域，抢占先机。此外，美的、格力、海尔、雅戈尔、苏宁环球(等寻求多元化发展的非地产企业，也进入了产业地产开发队伍。

　　产业地产领域真的有很多机会吗？开发商的盈利模式如何？产业地产会不会出现像商业地产、旅游地产那样的投资泡沫？

　　产业用地投资火爆

　　2012年上半年以来，全国各地工业厂房、仓储物流设施、工业园区写字楼租金价格不断呈现一路上涨趋势。以工业园区为代表，产业地产成为继住宅、商业、旅游地产之后，又一个行业细分市场下的投资新宠。

　　根据世邦魏理仕的统计资料报告显示，2012年第三季度，北京工业用地平均价格较上季度上涨0.2%至每平方米1889元。工业厂房与物流仓储设施租金在本季度上升幅度分别为0.6%和1.0%；北京工业园区办公物业租金保持稳定增长，租金较上季度上升7.9%。

　　在产业地产走俏的同时，打着产业地产旗号的各类工业园区正如雨后春笋般，在环渤海、长三角、珠三角等产业经济发达的城市兴起，各类文化创意产业园、工业园项目纷纷上马。

　　今年7月，由融信融（北京）国际投资有限公司计划投资20亿元建设的鲁班文化创意产业园正式动工，项目规划面积8100余亩，计划利用5年时间分三期建成。

　　产业地产的投资效应正在一些开发商之间发酵，不少有实力的规模房企也将目光投向这一领域。据悉，目前国内排名前20的房地产商，有一半以上涉足于产业地产，并成立了专门的市场研发部门。

　　据不完全统计，传统房企中包括万达、龙湖、复地、绿地、富力、陆家嘴、合生创展、珠江投资等大开发商在内，均已涉足产业园区运营领域，抢占先机。此外，美的、长虹、三一重工(600031,股吧)、格力、海尔、雅戈尔、苏宁置业、TCL、中兴等拥有大量地块的传统制造业企业也纷纷进军产业地产。

　　今年11月底，万达4天内以33亿元的代价接连竞得通州两块地，用于投资建设万达通州文化产业园综合项目。该项目占地90公顷，总建筑面积120万平方米，总投资达260亿元。这是万达涉足文化产业地产的又一投资动作。

　　除了传统房企，海尔地产也打着产业扩张的旗号，在全国各地大举建造自己的工业产业园区。今年4月，海尔工业地产公司宣布将投资10亿元在郑州经开区建设海尔产业园项目二期500万台空调生产基地项目。目前海尔集团在全球范围内的产业园项目超过20多个。

　　此外，目前海尔地产已拥有全国最大的物流公司，已建成了12个工业园，并且每年增加五个。

　　在深圳，天安数码城、华南城、星河集团等开发商也纷纷建立了自己的产业园区。目前，天安数码城在全国14个城市建立了以电子产业、创意设计以主的工业园、工贸园、科技产业园和城市产业综合体等产业地产项目。华南城则在深圳、南宁、南昌、西安、郑州、哈尔滨等城市建立物流产业园；星河集团则在坂田建立一个建筑面积达180万平方米的中小企业孵化基地。

　　以产业园区开发为主的华夏幸福2011年销售额达到165亿元，2012年半年报显示，其在北京周边拥有固安工业园区、大厂潮白河工业区等近10个工业园区项目。

　　目前，由于一些非房地产开发企业大量涉足工业园区型的产业地产，从统计口径上无法统计产业地产市场规模容量，但从全国工业用地建设增长的指标可略窥一二。中国不动产研究中心统计显示，2012年前三季度，包括北上广深在内24个样本城市工业用地成交1197宗，同比增长17.35%；成交面积4800.15万平方米，成交总额196.39亿元。

　　对此，中国不动产研究中心研究员肖楠称，今年前三季度三线城市工业用地规模大幅增加，价格也不断上涨。

　　产业地产乱象丛生

　　产业地产兴起的背后，是房企转型的动力驱使。然而，对一些此前并无产业地产运营管理经验的开发商来说，产业地产是“奶酪”还是“硬骨头”，投资收益如何，面临哪些难题，都值得开发商考量。

　　此前，由于国内工业园区与产业地产概念混淆，一时间“产业地产”概念盛行，一些缺乏明显商业模式和规模的工业园开发企业也夹杂其中。

　　对此，肖楠认为，与住宅地产开发经验模式不同，产业地产投资周期较长，普遍的投资回报期在5~8年左右，关键对后期持续经营管理和资金实力要求较高，更考验开发商的运营经验和资金运营能力，专业度和门槛也更高。

　　肖楠表示，目前传统房企转型产业地产趋势明显，但产业地产概念难以界定，政府城投公司、传统房企、实业企业都在做产业园区，也产生了一些不规范现象。

　　实际上，在产业地产迅速发展的背后，以产业地产名义大规模圈地的行为盛行。在经营方面，肖楠指出，一些文化创意产业园区，由于不能与当地产业环境相结合，逐渐丧失了持续经营的能力。产业地产领域产业化和市场化程度仍然较低，尤其是招商严重不对称。在一些地方政府招商项目中，存在未获得土地证便先行开工，在工业仓储用地上分割售卖商业和住宅等违规行为。比如，此前《每日经济新闻》就报道了华南城在西安、南京、郑州等物流园项目存在违规行为。

　　实际上，各地产业地产问题频发的关键环节之一在于招商。华夏幸福一市场推广人士向 《每日经济新闻》记者表示，在项目建成后，如何把企业引进来是对开发商运营管理能力的考验。

　　另一方面，从产业地产投资回报收益的角度看，肖楠认为，评价产业地产商成功与否尚需时日。因为产业地产项目投资收益周期长，当下大多数产业地产运营商仍然依靠物业收益维持资金平衡。

　　在资金运营上，大多数产业地产除了依靠企业内部融资之外，大多都有房地产板块，靠住宅销售反哺产业地产，以补充资金投入。

　　对此，肖楠认为，眼下专注于产业地产服务机构并不多，专业管理团队和持续经营能力仍是产业地产开发的关键所在。

　　成功关键在于定位

　　褚莉告诉《每日经济新闻》记者，事实上产业地产的盈利方向非常清晰，目前主要为土地批租、物业销售、租赁以及园区服务，而物业销售无疑是其中最主要的收入来源。

　　《每日经济新闻》记者此前了解到，产业地产限于工业用途的土地性质，此前开发的产品必须是整栋出售，一些项目的单栋面积动辄超过2万平方米，造成其总价偏高，影响了销售。

　　褚莉透露，上述产业地产开发的限制丝毫不影响产业地产的高周转。很多产业地产商经过七八年的积累，手上已拥有大量的项目以及意向的企业客户。比如联东在全国的产业园多达12个，由于同时有多个项目可以出售，虽然项目总价偏高，但销售却并不受影响。

　　与此同时，虽然产业地产项目的总价偏高，但很多产业地产商拥有的协助融资能力，也缓解了项目销售的压力。以上海东方万国企业中心为例，据项目副总经理罗士明介绍，该项目可以协助客户融资，帮助买家借到一部分贷款。

　　褚莉说，产业地产项目成功的关键，仍然在于定位。由于产业的创新发展升级，目前产业地产已经由以往的加工型工业为主，转向新能源、新加工以及高科技通讯等新兴行业。这些新兴行业不仅受到政府的扶持，中远期有不错的发展前景，更重要的是他们往往对于园区服务有较高的营建配套要求。比如张江高科(600895,股吧)，拥有面向IT企业的高科技通讯服务。同样，东方万国企业中心也凭借着智慧云系统整合各式传统计算机技术和网络技术，以中央数据处理中心为依托的，云主机、云存储、云终端等先进电讯通信设施，吸引了陆家嘴金融企业的IT技术部门迁移入园区。

　　专业的园区配套设备和服务，不仅大大增强了产业园的招商、销售能力，也使产业园拥有普通房地产项目所不具备的不菲的园区服务收益。褚莉说，园区服务和租金收益，正是产业地产中长期的稳定收益来源。