收藏 高力国际预测2013年全球写字楼市场渐趋稳定

       最近，全球经济出现不少阻力，包括欧元区债务危机的阴霾，中国的经济增长放缓和预期的美国财政悬崖。然而，根据全球领先的房地产服务公司高力国际最近发布的2013年全球写字楼市场展望，整个写字楼市场有望温和回升。

　　虽然不少大型写字楼的租户基于全球经济状况而采取观望的态度，但其他租户仍需租用办公空间，以配合业务拓展的需要。世界各大城市的优质写字楼正受惠于来自用家和投资者的持续需求。

　　就写字楼租用成本而言，截至2012年中，两个亚洲城市名列全球最昂贵城市排名的前五位。其中，香港甲级写字楼的租金继续雄踞榜首，而东京则位居第三位。

　　与此同时，亚洲个别城市录得最低的收益率。截至2012年6月，台北的收益率是全球最低的，仅2.50％，其次是香港（2.67％），而新加坡则位居第四位（3.90％）。

　　根据高力国际2013年全球写字楼市场展望，下文分别阐述了亚洲区主要写字楼市场目前的趋势及2013年的预测。

　　甲级写字楼净租金最高的首五位城市（每年每平方呎美元)

　　中国

　　尽管在上海市中心推出的五个新项目令当地写字楼空置率上升，但上海甲级写字楼的平均租金仍然录得增长。上海甲级写字楼市场的平均总收益率在2012年第三季度下降至5.8％，加上近期土地交易数量有限，反映了地产开发商对进一步的商业投资发展，仍然抱有谨慎态度。

　　作为中国另一个重要的写字楼市场，尽管北京租赁市场今年的表现相比极为活跃的2011年较逊色，很多海外和国内企业持续对北京表示浓厚的兴趣，在当地建立或扩展其写字楼。在2013年，预料北京的甲级写字楼表现乐观，业主与租户之间短期内的议价空间更有弹性，并预计投资活动持续活跃。

　　广州甲级写字楼租赁市场表现较上季平淡，市场可选择项目增多及在租金等租赁条款上业主让步空间有所增大，催生部分潜在租户的观望情绪，第三季度租金录得下降2.3%，投资市场方面，考虑面临下行压力的租金水平和高企的售价水平，租金回报率预计将有所下降，写字楼投资者入市将更为谨慎。

　　深圳市场表现平稳，在国内经济增速放缓、国际经济低迷的情况下，企业续租需求多于搬迁需求，IT电子、金融类客户成为租赁市场的主要推动者，投资者依然谨慎对待写字楼市场，多数持观望态度，甲级写字楼售价呈下行趋势，预计未来新增供应的持续增加将会使市场竞争更加激烈，租户方将有更多的选择机会及议价空间，租金将面临下行压力，而空置率会有所上升。

　　香港

　　当香港的写字楼租金在2012年上半年出现显著下降的趋势后，在2012年第三季度已逐渐回稳，主要归功于众多中型金融企业和中国内地企业的强劲需求。由于美国第三轮的量化宽松政策，加上港币与美元挂钩，通胀压力有望推高本港的房地产价格。除了预期中环和金钟区内顶级写字楼物业的需求会下降，导致区内空置率上升，整体写字楼平均空置率预计在2012年底徘徊于5％的历史平均水平，并有望在2013年一直维持低水平。

　　新加坡

　　新加坡市场的写字楼租赁活动受2012年的全球经济环境所困扰，令中央商业区甲级写字楼的租金下跌。由于未来四年将有新写字楼陆续落成，当现有租户的租约到期后搬迁至新项目时，大量的写字楼空间将可以释放到市场。新加坡中央商业区的甲级写字楼租金预计在2013年将持续下跌，下调的写字楼租金将可提高新加坡作为一个地区性的商业枢纽的竞争优势。

　　东京

　　在东京，2012年是自2003年以来，新建写字楼第二最多的一年。由于用家借着供过于求的优势来提升其写字楼的质量，甲级写字楼市场出现租户搬迁频繁的情况，令整体租金下调。在销售方面，日本写字楼物业的销售多于总成交量的一半。预期东京甲级写字楼的租金会渐趋稳定，并在2013年温和上升。

　　首尔

　　在2012年上半年，首尔写字楼的租金录得升幅，而空置率亦下降至6.97％，特别是超甲级写字楼几乎已全部租出，平均的空置率仅0.11％。低供应量及租金上升，加上空置率轻微下降，这多项因素预计将在2013年支持首尔的市场。然而，新供应量却会令租金的强劲增长或入驻率受压。

　　印度

　　随着经济增长因国内政策不明朗而逐渐放缓，货币紧缩政策和外部需求减弱的累积影响，令印度经历在不同的市场出现不一致的趋势。在新德里，热门地点（如Connaught Place及Nehru Place）的甲级写字楼租金较上季增长2％至7％，而Jasola和Saket的租金却录得4%至10％的跌幅。展望未来，在几乎所有新德里和孟买的分区市场，甲级写字楼的租金预计将会稳定下来。