收藏 华润置地频繁融资举债百亿 圈地加码商业地产

        在数个城市大手笔“攻城略地”后，华润置地[简介 最新动态]接踵抛出融资计划。

　　12月21日，华润置地正在紧锣密鼓地举行一项融资，拟向一家银行贷款10亿港元，期限三年。但未披露借款利息及用途，“一般情况下，像华润、中海这样的央企，融资成本都比较低，大概在4%左右，而且目前香港资金池比较充足，融资很容易。”辉立证券一位分析师告诉地产中国网：“用途上，部分用于还债，其余部分用于购地和其他用途。”

　　这只是冰山一角。据地产中国网观察，今年华润置地频繁融资，至今已通过八次银行贷款的形式取得超过百亿港元的资金。而从去年开始，这家央企就大规模“圈钱”，通过发信债券、银行贷款等方式攫取了近200亿港元的“战利品”。

　　那么，在其他房企融资举步维艰之际，华润置地就轻而易举地在资本市场上斩获百亿元，如此频繁融资，到底是其高库存压力下解资金之渴，还是为新一轮大规模扩张贮备“弹药”？

　　低成本举债百亿

　　尽管华润置地在公告中并未透露“一家银行”到底是哪家，但在前不久，香港市场传出消息，华润置地正在寻求一笔10亿港元的三年期贷款。

　　这已是华润置地今年以来的第八笔融资，尽管该公司数次融资未披露利率，但上述分析是称，成本一般都在4%左右，而且银行贷款是这家央企的主要融资途径，一直较为平稳。

　　将时间镜头拉长至今年年初，华润置地融资的轨迹就更加清晰。1月12日，通过几家银行组成的银团，获得了13亿港元的贷款；2月至6月间，多次密集融资，共获得了近46亿港元的资金。

　　胃口越来越大。8月7日，华润置地再次抛出融资计划，拟通过数家银行组成的银团，举债34亿港元，为期三年。这亦是该公司今年最大的一笔融资。

　　“这个时候融资的背景是，无论是成交量还是价格，尤其在一线城市，都有明显的回暖。”上述分析是告诉地产中国网：“最重要的是，这个时候，包括万科[简介 最新动态]、保利以及中海等行业龙头都开始抢地了，华润这个时候融资，不外乎也是为了拓展。”

　　加之此次融资，截至目前，华润置地通过银行贷款，共取得了约103亿港元的融资，期限大都在2-3年。那么，在不少房企因“银根”紧缩，融资举步维艰之际，华润置地为什么却频频融资，并斩获不少？

　　“华润置地公告的内容非常有限，但对于这样的贷款协议，必须分清是新增贷款还是续贷、是普通的贷款还是针对特定项目的贷款，同时，也要特别关注融资的成本。”民生银行一位分析师告诉地产中国网：“体上看，金融机构对华润置地的偿债能力还是比较认可的。”

　　上述分析师则表示，华润置地在融资方面有几大优势，第一是央企的背景优势；第二是依托母公司的信用与金融优势；第三是商业模式优势。

　　但值得注意的是，相关融资协议规定，华润置地必须确保华润集团为公司的单一最大股东，以及实益拥有和控制(直接或间接)最少35%本公司已发行股本。截至12月21日，华润集团拥有华润置地已发行股本的约68%，显然，这样的最低持股百分比要求并不苛刻。

　　加码商业地产

　　在大举融资之际，华润置地亦在积极设局布点，“跑马圈地”。

　　12月11日，华润置地以底价9.47亿元夺得深圳后海T107-0069号宅地。据悉，该地块位于已开建的华润总部大厦附近，未来或将打造成为华润总部大厦附近的配套住宅项目；就在8月16日，其砸下26.5亿元拿下了同一区域的T107-0028号商住地。

　　在深圳大举拿地的同时，华润置地亦在其他多个城市攻城略地。仅在8月24日之后的半个月间，华润斥资34亿元，拿地近800亩。这与上半年仅拿两宗地的谨慎态度相比，下半年明显加快了拿地步伐。

　　其实，早在8月17日举行的中期业绩会上，华润置地董事局主席王印就表是，公司受评级和财务条件的约束，净负债率及总负债率分别不能超过80%及50%，因此未来会适量增加土储。

　　据华润方面透露，公司年初至今已新增土地储备逾400万平方米，涉资80亿元，计划明年会继续加大购地力度，并预期今年底的负债率能由年中的66.3%水平进一步改善。除了销售进账债外，母公司定向注入资产或许也是其帮助改善负债率的路径之一。 11月30日，华润置地发布公告宣布，以21.17亿港元为代价，收购旗下全资附属公司正新投资有限公司出售的海宇投资有限公司全部股权，从而获得南宁华润中心项目55%的股权。估计一年租金收入超过1.5亿元，若于年内注入上市公司，预期可实时录得租金收益。

　　更为明显的是，在今年拿地中，华润置地加大了商业地块的储备力度。上述分析师认为，“多次融资也是为了加大拓展商业地产力度。”

　　早在今年年初，华润置地管理层透露，在战略层面，本集团加大了在三线城市获取“住宅+五彩城”项目的力度，同时缩短万象城的开发周期标准，加快商业地产的开发速度。2010年，华润置地就曾对外界表示，预计在2015年左右，在资产的比例和盈利贡献方面，商业地产所占的比例要达到40%左右。

　　上述分析师指出，为了支持商业地产正常开发及后期的运营，就得加大融资力度。

　　而近日，华润置地北京区域总经理蒋智生告诉地产中国网：“我们的业地产拓展力度正在一步一步加大，而在销售上今年将突破500亿元。”而在去年年初，华润置地宣布了新的5年计划，目标5年后销售额达1000亿元，年净利润达150亿元，等于“再造一个华润”。

　　因此，无论在拓展上，还是融资上，未来华润置地都会变得更加积极。