收藏 厦:监管缺失 二手房自行交易风险不可小觑

监管缺失，厦门二手房交易资金好险

　　近日，“深圳中天置业老板卷巨款潜逃”一事曝光，引起业界一片哗然。随着今年下半年二手房交易贷款紧缩，二手交易量急剧萎缩，在房产中介业内潜伏已久的“病症”———交易资金安全隐患问题再度暴露。

　　“深圳中天置业事件并不是新鲜事，此前国内多次发生过类似事件。”厦门业内人士表示，厦门二手房交易同样存在交易安全风险，在如今市场震荡的局势下，购房者在进行二手房交易时，更应该注意此类问题。

自行交易风险不可小觑

　　据业内人士介绍，在厦门的二手房交易市场，买卖双方一般采取自行交易的方式，中介监管资金的方式并没有得到买卖双方的认同。厦门理财中心负责人王建祥表示，目前厦门二手房交易普遍的流程是：买卖双方办理过户手续当天，买方将首期款（含定金）付给卖方，余款则须等买方拿到产权证明之后再支付。

　　而对于按揭的房产，在无担保公司担保的普通按揭方式下，银行只有在成功办理抵押登记的若干工作日后才放款给卖方；若有担保公司担保，买方领到产权证当天，银行就办理抵押“送件”手续，“送件”完后，银行立即放款给卖方。

　　从表面上看，厦门的中介机构似乎只发挥桥梁作用，很难掌握太大的资金量。但一些业内人士指出，这种缺乏相关机制约束的自行交易方式，恰恰反映了厦门二手房交易市场整体的不规范，其中蕴藏的资金风险更是不可小觑。同时，这种约定俗成的交易方式并不具备强制性，中介机构的个体违规行为还是频频发生。例如厦门的一些房产中介公司在促成二手房交易时，都会强制要求替卖方收钱，因此，交易资金仍存在一定的风险。

买卖双方“扯皮”

　　“这种自行交易模式缺乏第三方监管，可能会出现买卖双方‘扯皮’的情况，引起各种纠纷。”厦门房产理财中心负责人王建祥表示。

　　据了解，此前房地产市场行情看涨时，厦门和福州都发生过这类纠纷，一些人甚至为此对簿公堂。这其中主要的问题往往由卖方引起：一些房产的卖主在收到首付款之后，发现行情很好，于是不履行产权过户责任，反而要求提高房价，否则就要解除合同；而买方也不愿意轻易放弃，由此纠缠不清。

{$Page$}    而最近，由于贷款难的问题，不少业内人士认为，二手房交易买方市场正在形成，更多纠纷开始出现在以按揭贷款买房的二手房交易中。按照交易流程，买家在支付了首付款之后，卖方也完成了过户手续。但是由于银行放贷紧缩，买家无法从银行贷款，因而无法支付给卖方剩余的房款，由此引发不少纠纷。

　　对此，记者了解到，厦门的一些银行曾经针对二手房交易的资金安全问题，推出过相关的监管服务，如建行曾经在2005年推出“百易居”二手房资金交易监管服务。但是，二手房交易多以按揭房为主，按照原先二手房交易的相关规定，这些房产的原购买者需要先还清贷款、解除抵押登记后才能重新进行交易。因此，银行推出了另一项服务———“转按揭”，即将尚未还清贷款的商品房连同按揭款项一同出售的特殊二手房交易行为。这样，虽然放贷依然是由银行来做，但担保责任却转移给了担保公司。

　　为此，王建祥提醒，在目前情况下，二手房交易特别是按揭房产的交易，应选择有实力的担保公司，这是避免纠纷发生的相对保险的办法。

担保公司难保安全

　　厦门市中介协会秘书长叶晓东介绍，一般而言，担保公司专款专用模式可以确保交易的全部资金只用于交易本身。与自行交易不同的是，如果委托担保公司对交易进行担保，房产交易和按揭贷款两项是同时进行，即实行“双轨制”。担保公司在过户之前就可以确定双方能否贷到款，而买卖双方通过担保公司的阶段性担保，包括提供给卖家“赎楼”金，最终保证交易双方的资金安全。这样就可以避免办理过户后因无法贷款而发生纠纷。

　　但是，叶晓东也同时表示，这并不意味着担保公司可以绝对保证交易资金的安全。据悉，在中天置业事件中，中天置业的房产中介公司便与旗下的担保公司联合挪用了交易资金。

　　一位业内人士用“出生的时候有人管，出生之后没人管”来形容担保行业的现状。担保公司在工商部门办理注册登记手续、获准成立之后，就进入了无人管理的“自由天地”。

{$Page$}    叶晓东告诉记者，几年前，根据中国人民银行总行和建设部的规定，一座城市只能开设一家住房置业担保公司。近年来，为扶持中小企业发展，各地相继成立了一大批为中小企业提供服务的担保公司。但不少这样的担保公司“不务正业”，也做起了住房担保的生意。

　　叶晓东表示，虽然担保公司成立的门槛比中介要高，相对的信誉度也高，但是目前担保公司缺乏监管。因此，交易人选择担保公司时，也要注意了解该公司的资质和信誉。

　　据了解，由于目前委托担保公司进行担保需要支付一定的手续费，所以这种模式在厦门二手房交易中并没有得到大范围推广。

交易资金监管迫在眉睫

　　自行交易存在较大风险，容易引发纠纷；而在二手房交易市场上担任重要角色的担保公司又缺乏必要监管，因此，中天置业事件对厦门楼市有一定的预警作用。业内人士认为，要从根本上防患于未然，最好的方式就是实行二手房交易资金监管制度。

　　事实上，针对此问题，建设部早已经做出相关规定。今年年初，针对二手市场交易中的资金安全问题，建设部、央行就联合发布《关于加强房地产经济管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，规定必须通过第三方来监管房地产交易资金，以实现专款专用，防止资金被非法挪用。但是由于缺乏相关的引导和强制措施，这一规定并没有实施到位。到目前为止，厦门也并没有设立专门的机构对此类交易进行监管。

　　厦门一位业内人士认为，监管是一种强制性的措施，不能单纯依靠市场秩序来完成，应该由相关部门发布具体的细则，并强制性地实施，比如指派银行或者有实力的担保公司来扮演市场监管的角色。只有这样，才能从根本上消除二手房交易的资金安全隐患。(海峡财经导报 李婷)

{$Page$}