收藏 厦门中高端二手房成交持稳 投资自住需求各不同

        上半年推刚需房源，下半年卖改善型产品似乎已经是房地产市场的一大常态。一手房方面，9月份开始岛内外各片区改善型产品纷纷入市，大户型、花园洋房、别墅一时间成为了各大媒体上最常出现的字眼。而二手房方面，下半年中高端房源的挂牌量同样增多，以中高端二手房为主要销售市场的中介也开始出现。

　　数据  成交占比维持在13%

　　所谓的中高端二手房，指二手房所处的社区较为高端、户型较大、房龄较短、总价较高。按目前厦门的市场行情，中高端二手房总价一般在250万元以上。如明发海景苑的三房总价约为285万元，云顶至尊二手房总价在600万元左右。厦门金海岸房地产服务有限公司常务副总陈秋锦认为，在限购、限贷的大环境下，刚需仍是二手房市场的成交主力，60-120平方米的中小户型更为走俏。相比于中小户型而言，中高端二手房成交量不大，一些片区的房源销售进度比较慢。

　　而根据厦门国土资源与房产管理局官网公布的二手房分段统计数据，今年1-9月份面积144平方米以上的二手房住宅成交套数除6、7月两月占二手住宅总成交量的14.40%及15.39%外，其他月份基本维持在13%左右。从这个数据上来看，中高端二手房在成交量上虽然不占优势，但其交易量和持续性较其他房源来说更为稳定。这在一定程度上也反映了中高端产品有其特定的购买群体。

　　客群  投资、自住需求各不同

　　从网上挂牌的房源看， 300万元以上的房源很多房龄不超过3年，有些甚至是尚未交房的房源。其中 ，带学区房、海景房标签的房源占比较大。

　　据厦门骊特房地产代理有限公司业务运营总监廖德龙介绍，中高端二手房主要的购房群体为高级白领、企业高管、金融人士等收入较高的人群；交易过程中，房款一次性付清及按揭贷款的比例约各一半；购房用途上自住、投资均存在。其中，高端市场的投资需求部分来源于因受限购政策影响而转移的投资者。这部分购房者更看重房屋的性价比，对整体市场及价格敏感度极高。如总价值可达280万元的房源房东只出售250万元，那么这套房源很快就有人出手购买。

　　对于自住用途的中高端二手房，购房者除了看重房屋的居住品质、地理区位外，开发商的品牌及房子所处的学区也是为多数家庭所关注的。另一方面，多数一手的大户型、花园洋房、别墅出售时都是毛坯产品，而二手房一般是已经装修完毕的，价格更为实惠、居住更为方便。

　　营销兵法

　　中航富铭（厦门）置业有限公司营销部经理黄立：

　　好的营销在于体现品牌责任

　　每月楼盘销售排行前三甲、集美区楼盘销售榜首、1-7月份厦门市楼盘销售冠军……作为央企中航城进驻厦门的第一个盘，中航城·国际社区一炮打响，以独特的魅力在激烈的楼市竞争中脱颖而出，成功地获得了购房者的认可与青睐。本期营销兵法，记者特别采访了中航富铭（厦门）置业有限公司营销部经理黄立，为大家介绍中航城·国际社区热销及其产品受欢迎的原因。

　　区位及产品优势显著

　　“中航城·国际社区的热销首先与整个区位的利好以及项目产品独特的优势有关系。”   据黄立介绍，随着岛外新城的规划建设，集美受到了越来越多置业者的关注。位处集美杏林湾的中航城·国际社区，不仅承属了这一利好，临近集美新城中心、杏林湾CBD及隶属五缘湾实验学校、外国语学校等几大名校学区的优势更让它成为了不少购房者置业集美的首选。

　　在产品上，中航城·国际社区是一个少有的集别墅、高层、洋房、大平层、复式挑高等多种产品线于一体的大社区楼盘，几乎覆盖了各种购房群体的需求。而关注购房者需求、注重产品附加值的提升是该项目产品最大的特色之一。如针对首置的刚需，中航城将80平方米的面积做成空间舒适的3房，在控制总价的前提下让购房者能够体验到多房产品；再如别墅充分开发地下室空间，丰富住户多元化的生活需求。可以说，中航城产品之所以受欢迎正是源于它的创新，源于其定位和需求远超出市面上其他普通产品的设计理念。

　　跨界合作成就品牌双赢

　　除区位与产品外，一个项目的热销与好的营销同样是息息相关的。与传统的靠降价、打折取得销售业绩的模式不同，中航城的营销活动以品牌跨界合作为主。

　　据了解，2012年中航城·国际社区的整体营销分为四季，四季主题各不相同。如第三季阳光亲子季活动，为契合C区学区房的概念，与星期八小镇合作。第四季品牌奢享季，根据主推的大户型产品，中航城选择与国美合作，定制智能家居样板房……

　　总体而言，中航城的营销正是通过这种品牌与品牌之间的跨界合作，整合双方资源，从而取得双赢的过程。“我们每季活动的主题与产品都是紧密衔接的。根据产品的定位、产品的理念及合适品牌之间的合作，将中航城产品最亮点的部分通过营销传递出来。”黄立认为，好的营销应该是在体现品牌的责任，而不是单纯用商业化的手段来拉动业绩增长。中航城营销活动的主旨正是在传达其品牌的理念与精神。这样的模式不仅体现了产品的价值感，也给购房者带来了全新的体验。

　　目前，中航城·国际社区的年度任务量已经基本完成，近期将加推C区“繁花里的复式”产品。此外，黄立也透露，为满足更多不同购房者的需求，明年项目的产品将往更多元化的方向发展。

　　外埠市场

　　广州

　　惊现天价拆迁补偿

　　广州越秀区北京路大佛寺扩建工程由于拆迁补偿洽谈失败，还有三四户留守户未签约。而日前广州市房管局贴出公告，希望约见这些业主。根据房产估价报告，这一带最高的补偿已经达到了45万元/平方米,再创天价纪录。

　　北京

　　购房者排队14小时抢过户

　　北京今年11月的二手房交易市场更添热度，“金十一”之势显现并在快速蔓延。据某二手房交易服务中心工作人员介绍，有些区域的经纪人一般会在头天傍晚五、六点左右去抢排办理二手房过户的号，办公时间都达14个小时，有些区域则是凌晨去排队。

　　深圳

　　招商地产竞得“地王”

　　11月13日，坪山街道一建筑面积达到37.9万平方米的宗地拍卖吸引业界广泛关注，万科、佳兆业、莱蒙国际、招商地产等4家房企到场参与竞拍。经过12轮的激烈竞拍，招商地产最终以12.2亿元的价格，溢价近25%，拍得本年度深圳“地王”。

　　南京

　　高档房成交量超2009年

　　11月以来，南京楼市改善型房源集中上市。截止11月中旬，豪宅总成交量已经超过2009年。有销售人员通过微博发布消息称某楼盘在一天之内就成功售出3套千万级公寓，总价高达5600万元。而据中海凤凰熙岸相关负责人透露，他们楼盘在售房源中，总价过千万的公寓不到20套，短短2个月时间内大多已售出。据调查，商业贸易和金融业的高层人士是千万级房产的主要客群，主要用于自住。

　　湘鄂

　　房产税试点低调进行

　　最近，湖南、湖北房产税试点正处于稳步推进中，而全国扩容时间表尚需中央、地方达成一致后方可实施。最新的进展是，第二批湘潭、鄂州两地仍然在低调开展试点准备工作，其中鄂州方案已上报，湘潭方案还不明朗。