收藏 绿地千亿激进豪赌城市化 综合体过量建设隐忧

       前不久，绿地集团与江西上饶市城市投资开发集团有限公司签约，双方将共同开发建设上饶老火车站改造城市综合体项目。项目总投资120亿元，建设周期3至5年，总建筑面积200万平米，主楼高230米。

　　据本报记者统计，这是今年以来，绿地集团投资的第17个超高层项目。其累计投资总额1000亿元以上，在建规模达到4700万平方米。绿地正以一种狂奔的速度和勇气，对赌中国三四线城市的未来。

　　绿地豪赌的背后，无法掩盖的，是过量城市综合体建设的隐忧。

　　小城的疯狂

　　绿地的对赌到底有多疯狂？

　　以上述江西上饶市的投资为例。绿城上饶城市综合体项目所在的信州区(市政府所在地)，人口只有39万，其中城区人口21万，2011年财政总收入首次突破10亿元大关，完成10.18亿元。按照绿地该项目120亿元的投资规模，几乎相当于再造一个小上饶市(信州区)。

　　这只是绿地疯狂扩张的一角。

　　记者整理资料发现，今年7月以来，绿地集团先后在经济尚不发达的三四线城市，如宁夏银川，河南郑州、开封、新乡，辽宁本溪，湖北荆州，江西南昌等，启动一批重大城市综合开发项目，总开发面积达1500万平方米，总投资额超过1000亿元。其中包括：银川阅海湾中央商务区地标型双子座城市综合体、郑州绿地新都会综合体、开封绿地国际金融城和新乡绿地生态新城项目、荆北新区高铁站前大型城市综合体项目，以及沈本新城大型现代服务业综合体等等。

　　除了上述这些三四线城市，绿地所布局的一二线城市，也在追加投资。而这些城市正面临城市综合体过剩的问题。

　　7月31日，成都绿地中心开工。该项目位于成都东部新城文化创意产业综合功能区，占地面积449亩，规划总建筑面积约138万平方米，总投资额120亿元，其最高楼达468米，建成后将成为西南第一高楼。

　　但未来的“西南第一高楼”，只是看上去很高大。数据显示，2012年成都市在建的城市综合体项目有19个。其中，3个项目将于2016年、2017年竣工，其余16个项目集中在2012-2015年期间竣工，加上现已运营的项目，至2017年，成都的城市综合体项目将达到24个。而绿地中心预计建设时间为4年半，这意味着，其建成之日即面临激烈的招商和运营挑战。

　　在绿地中心所在的成都东部新城内，目前常住人口仅几十万，即使到2017年人口能达到100万，总建筑面积138万平方米的绿地中心也够新城人好好消化了。

　　绿地模式的支撑力

　　由于绿地集团没有上市，其资金状况很难查清，尽管很多业内人士一再对绿地的资金链表示担忧。据绿地集团2012年1月18日公布的经营业绩显示，2011年绿地集团实现业务经营收入超过1830亿元，其中，房地产销售和经营收入是集团的主要收入来源。

　　近几年的超高层计划表明，绿地集团董事长张玉良在商业地产有着巨大的野心。

　　张玉良今年7月曾对外透露，绿地已经把40%的开发量放在商业地产上，目前在建面积4500万平方米，已建面积达到3000万平方米。加上三季度开工的项目，在建面积则超过4700万平方米。按照张玉良的规划，2012年，绿地商业地产投资额将达1500亿元。

　　然而，绿地以城市综合体为主的商业地产庞大投资，重要的资源来源仍不得不依赖住宅销售收入。2012年度前三季度绿地集团销售额为725亿元，位居全国房企第四名。其中，住宅销售仍为主体。

　　绿地激进的扩张战略，以何者作为支撑的筹码？

　　兰德咨询总裁宋延庆在接受记者采访时称，绿地的超高层开发模式，之所以受到地方政府欢迎，是因为该模式满足了地方政府政绩的需求。“超高层具有第一效应，可以满足三四线城市升级的需要。反过来，这种模式也可以提高绿地谈判的话语权。”

　　绿地的超高层模式，本质是在对赌中国经济以及城市化高速发展的未来。随着时间的推移，这些城市综合体可能会随着经济向好而增值。另外，动辄百亿的固定资产投资，也可以撬动更多的融资。

　　不过，有不愿意透露姓名的业内人士表示，绿地如此疯狂扩张，风险也很大，一旦经济形势或者城市化进程没有预期的好，绿地可能就会遭遇可怕的风险。城市综合体的写字楼、酒店、购物中心，不是建完就万事大吉，运营最关键。领导任期到了走人，留下巨量钢筋水泥体就对当地城市是种长远伤害。