收藏 评估价征税威力显著 深圳二手商业地产入冬

       10月1日，深圳市非住宅类存量房按评估价征税政策正式实施，至11月1日政策实施满一个月。二手商业地产市场在经历9月赶末班车式的集中爆发后，上个月的成交可谓降至冰点。二手的商铺和写字楼成交量均环比下降9成以上，新增的高额税费以及政策收费细则的不明确导致买卖双方不敢轻易出手，市场观望气氛浓烈。

　　业内人士分析，10月份成交剧降在意料之中，经历政策实施的探索期和市场消化期后，市场约在半年后才有望真正回暖。

　　二手市场遭受重创9月中下旬，二手商业市场成交火热，而评估税政策像一场突来的寒流，使得10月的市场突然由夏入冬。

　　中原市场监测数据显示，10月我市二手写字楼成交面积仅为4335.4平方米，环比锐减94.04%；成交均价也由9月份的37930元/平方米下降至22494元/平方米。

　　据美联地产统计，上月一二手市场成交状况与9月相比实现大逆转，一手写字楼成交大幅增长超过2倍。业内人士分析认为，10月初，一手写字楼成交量猛增，跟二手写字楼交易需按评估价过户和交易税费急剧上涨有直接关系。“很明显，很多二手市场上的买家转移到一手市场，目的就是避免高额的交易税费，降低交易成本。”一二手商铺成交面积均下跌，交易气氛低迷。市规土委网站统计显示，9月份深圳二手商铺成交1694套，环比增加175.45%，成交面积20万平方米，环比大涨193.93%。而在10月份，全市二手商铺成交数量瞬间降至冰点，仅113套，面积0.48万平方米，不到9月的一成。

　　价格方面，由于目前市场上的一手商铺多为住宅配套商铺，其售价受住宅项目定位、项目位置影响较大，因此价格波动比较明显。从去年至今，一手商铺的价格波动区间在2.6万―3.5万元/平方米之间，二手商铺价格目前较为稳定。

　　部分卖家开始降价“不仅10月份以来没有新的写字楼挂牌出售，几个月前挂牌的写字楼也无人问津。”记者近日走访华强北、福田CBD和后海片区中介地铺，发现不少中介人员对“非住宅”按评估价征税的具体计算方式也是“云里雾里”，大多数中介人员表示，由于新政实施后，自己所在片区没有成交案例，到目前为止也无法准确算出税费。

　　“根据政策，商铺交易要多交好几项税，光增值税就征评估价10%，等于说一间评估价为200万元的商铺要多交20万元税费，可想而知，交易成本大增的情况下，投资客都不肯轻易出手。”华强北一位地产置业经理表示，高额的税费是成交下跌的主要原因，同时，新政目前仍存在不少未明确的问题，如当评估价比原价低时，土地增值税如何计算等，这让市场交易双方和中介都颇为烦恼。

　　记者获悉，为应对新政，目前市场上已有小部分卖家开始降价，福田车公庙一位中介人员透露，有业主为了尽快出手，将商铺价格定得比原价还低。

　　资深投资客陈先生表示，按照评估价征税，买方要多缴评估价的10%左右的税费，这将引发部分卖家“自降身价”，但根据新政的细则，小幅降价仍难以抵消新增的交易成本。

　　中原地产报告认为，由于处于政策实施初期，在实施细则、流程等方面尚不明晰，买卖双方以及政府相关部门都还处于对政策的熟悉阶段，因此，真正入市的买家少。再加上新政实施后税费较之前大大增加，导致目前市场的观望情绪较为浓厚，成交跌至谷底。

　　政策消化期约半年世联地产[简介最新动态]监测显示，上周二手写字楼租赁市场成交活跃，共成交8378平方米，除盐田区外各区均有成交，租金整体平稳。分析认为，目前租金回报较为稳定且需求旺盛，更多业主愿意把写字楼出租，新政出台更坚定了业主长期持有的信心。此外，众多商务办公服务公司借机大势扩张，预计后期租赁市场将更加活跃。

　　对于一手市场成交的增加，美联地产何婧茹分析，从二手市场转战一手市场只是权宜之计，理由是深圳市场土地供应受限，一手市场的供应量逐年递减，对商业地产市场规模的扩大形成壁垒；其次，市内未来新增的写字楼多为总部企业，规定建成后大部分建筑面积10年内不能转让，而发展商对写字楼自持的意愿也日渐增加，因此一手写字楼的供应量逐年递减是必然趋势；另外，住宅配套的商铺也随着新增住宅的减少而减少，其他形式的商铺如Shopping Mall大多不会散卖，因此商铺的新增供应量也不容乐观。

　　她表示，二手市场将成为未来深圳商业物业的主要成交形式，按评估价征税的政策，最终必将被市场逐渐消化。她预测，新政消化过程会维持3―6个月，价格有下降的压力，但幅度估计不会超过10%。

　　政策颁布之初，美联物业全国研究中心总监徐枫就预言，写字楼和商铺市场是一个弹性较大的软性市场，住宅市场还有刚需支撑，商业地产则几乎完全由投资客组成。由于投资客对交易成本更加敏感，评估价过户对工商铺市场的影响将会超过住宅。21世纪不动产深圳泛城总经理杨创慧也认为，去年住宅市场出台评估价征税政策也经历了一个消化过程，商业地产的这个过程将更长，未来半年市场行情将较为低迷。

　　上周楼市成交量价齐升深圳特区报讯(记者徐强)上周深圳楼市成交活跃，量价齐升，一手住宅成交均价一举突破2.1万元/平方米大关，二手住宅成交价格更是创下年内新高。

　　市规划国土委的统计数据显示，上周一手住宅成交1031套，环比上升了0.78%，成交均价为21313.24/平方米，环比上涨了8.42%。根据深圳中原地产的监测，上周罗湖、福田、龙岗三区的新房成交量增长较快，成交价格涨幅最大的是南山区，涨幅达13.68%，其次为福田区，涨幅达9.32%，而涨幅最小的是罗湖区，涨幅仅为0.93%。

　　根据世联地产统计，截止2012年11月4日，深圳全市一手房可售面积为262.45万平米，可售套数为27645套；若按近8周深圳全市新房周平均807套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为34周。

　　在二手房方面，上周全市二手住宅成交1398套，环比下降了0.85%；成交均价为25911.84元/平方米，环比上涨了19.94%，创年内价格新高。

　　深圳中原市场研究部的分析称，从目前的市场格局来看，尽管政策面仍有不明朗性，但多方对后市仍旧持较为乐观的态度，一手市场随着供应的持续放量，成交也保持比较稳健的上升态势；在二手住宅方面，目前业主的资金面较为宽松，由于惜售心理的影响，二手住宅的成交出现连续下降趋势，而价格却持续上扬，并在本周创新高。预计后市全市一、二手住宅的成交量价仍以平稳上升为主。