收藏 房贷调控进一步升级 房产业发展模式或改道

房贷调控正进一步升级 房地产行业发展模式或改道

　　12月11日，关于第二套房贷新政的细则，终于在诸多争议中正式出台，央行与银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(下称：《补充通知》)。作为房地产调控领域的一项重磅政策，业内人士认为，《补充通知》再次传递出房贷调控升级的信号，同时，它还将对房地产市场的未来发展产生巨大影响，从根本上区分房地产市场的投资与消费，并改变房地产市场发展模式和市场预期。而房地产市场预期的改变，会决定未来房地产市场的发展方向。

　　《补充通知》重点明确了，以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数，已利用公积金贷款购房的家庭，再次申请房贷，将视为第二套住房。这也是之前市场对二次置业的几种可能解释中最严厉的一种定义。对第二套住房界定的重要性，并非仅是谁购买第一套住房、谁购买二套住房的问题，而是预示着中国房地产市场将发生巨大变化，房地产市场发展模式将发生巨大变化。地产专家易宪容这样认为。

　　易宪容表示，从《补充通知》可以看到，对房地产的个人自住需求，政府会一如既往地采取鼓励、帮助政策，以便让更多居民能够便利进入房地产市场。也就是说，未来房地产市场将是一个以居民自住消费为主导的、民生的市场。这也是政府调控房地产市场的基本宗旨。而对于房地产投资，央行的信贷政策既不鼓励也不阻止，而是要求投资者以市场的价格机制来应对，投资者收益率高，同时要付出相应的融资成本。这些政策表明，对投资者来讲，房地产市场是一个高风险市场，进入这个市场就得把相应风险考虑进去。在前述条件下，如果把房地产市场区分为消费、投资各有侧重的市场，那么，房地产市场的任何波动，央行都能够应付自如，采用不同的货币政策。可以说，《补充通知》对第二套住房的界定，无论是从内涵还是从外延上来看，都比早些时候不少人对第二套住房的解释要深刻与广泛得多。从这一点看，政府对调整房地产发展模式下定了决心。

　　正如易宪容所言，政府对房地产业的调控确实下了很大决心。今年以来，首付提高、利率提高、银根紧缩、清查囤地囤房、限期开发、加大土地供应、征收房屋保有税收等举措频频出台。众多调控组合拳在如此短的时间内针对一个行业密集推出，恐怕在任何一个国家都很少见。尤其是今年9月27日，中国人民银行和中国银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,全面紧缩针对房地产行业的贷款，更表明了紧缩银根这一套在开发商头上的金刚圈，将成为央行在未来较长时间内执行的一项政策。

{$Page$}    但是，在《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台之后，各金融机构、各部门、各企业及个人都以自己的利益来理解和界定第二套住房。由于房贷在各大银行中所占比例不同，所以各大银行的执行标准也不一致。四大国有银行房贷比重最大，所以对第二套房的要求也最严格；而众多股份制商业银行由于比重相对较小，所以更看重利润，尺度会比较松。这种执行政策的不一致，让第二套房贷的新政被部分人所诟病，怀疑央行走过场的声音越来越高，迫使央行统一标准。

　　《补充通知》也由此应运而生，它不仅把第二套住房界定为以家庭为主，特别重要的是，它还对银行贷款已还清者再次贷款购房做出了明确规定。这一条超出了以往不少人的理解。尽管这一条也附加了住房面积限制，但这只是相对于改善住房条件的家庭才适用，对于投资者是不适用的。同时，用公积金贷款购买住房也比照商业银行贷款购房的市场准入。这些规定都看出了政府限制房地产市场投资炒作的决心。

　　“尽管部分二次置业仍可视为首次置业，但这表明央行对目前房地产市场的态度是比较谨慎的。尽管美国的次级债危机对中国房地产市场没有直接影响，但国内金融机构已开始关注房地产贷款的潜在风险。”业内人士这样认为。该人士同时指出，管理层的此举也理顺了房贷市场的认定秩序，有利于形成公平竞争的局面，提高了投机炒作和待价而沽者的成本和难度，同时在一定程度上降低了银行房贷业务风险。

　　对此，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，房贷新政将会让高烧的楼市冷却，相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要明显和容易得多。一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价。他认为，未来数月内，房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延，房贷新政的威力还将继续扩大。（证券日报 侯捷宁）

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